Giai đoạn tăng giá bất động sản thứ nhất: Giá cơ bản
Giá bán cơ bản là giai đoạn đầu tiên của một dự án bất động sản, bạn sẽ được mua giá rẻ nhất và hưởng hàng loạt ưu đãi, chiết khấu hấp dẫn. Một số nhà đầu tư ở giai đoạn này, mua căn hộ chỉ với mức giá 35 – 50 triệu/m2 do các dự án “làm mưa làm gió” tại thị trường, nhưng điều này rất hiếm và phải chớp lấy thời cơ nhanh chóng.
Mua bất động sản vào giai đoạn đầu tiên có nghĩa bạn đang mua dựa trên sự tin tưởng của môi giới và phía chủ đầu tư dự án. Bạn có niềm tin về tiến độ dự án như đã cam kết. Đồng thời, bạn cần lưu ý về vấn đề pháp lý để tránh tình trạng mất tiền oan.
Hiện nay, tại một số địa phương, các dự án bất động sản đang có sự vào cuộc của thanh tra, thậm chí có không ít dự án đã phải dừng xây dựng. Do đó, khách hàng nên đầu tư vào những dự án đáng tin cậy, pháp lý đầy đủ.
Giai đoạn tăng giá bất động sản thứ nhất: Giá tương lai
Phần lớn các chủ đầu tư dự án bất động sản thường có kế hoạch chi tiết, tham vọng lớn, luôn muốn mang đến thị trường những công trình đẳng cấp với những tiêu chuẩn vượt xa.
Các bản phối cảnh, phác họa, cảnh quan, tiện ích đều được vẽ một cách tỉ mỉ từng chi tiết, mang đến một kiệt tác hoàn hảo nhất đến tay khách hàng. Có thể nói, đây là bước dạo đầu để xác định mức giá dự kiến của dự án, lúc này giá bán sẽ có sự tăng nhẹ, thông thường khả năng tăng giá bất động sản tăng từ 5 – 10% so với phân khu đầu tiên.
Giá tương lai thường có sự chênh lệch lớn so với giá cơ bản.
Đặc biệt nổi bật và dễ nhận biết của các phân khu sau khi bán luôn sở hữu vị trí đẹp hơn hoặc thuận lợi hơn những phân khu trước đó nên giá cao hơn là điều tất yếu.
Ở giai đoạn này, phân khu đầu tiên không thể tăng giá được 5 – 10% như những khu mới mà có xu hướng tăng chậm từ 1 – 2%, nhưng con số này cũng không hề nhỏ, nhưng 1 – 2% của 2 tỷ là 40 triệu. Những người mua bất động sản sau, nếu biết dự án tiếp theo nhưng không chấp nhận nổi giá của khu mới sẽ muốn tìm đến khu cũ để mua với giá tốt hơn. Do đó, nhà đầu tư mua căn hộ ở phân khu cũ.
Tuy nhiên, những khách hàng mua căn hộ ở giai đoạn đầu giá bán tốt sẽ lãi nhiều hơn so với những giai đoạn về sau.
Khi chủ đầu tư tính tỷ suất lợi nhuận dựa trên giá bán, giá trị bất động sản có thể tăng tối thiểu 15%, trung bình từ 20 – 25%, tối đa là 30 – 40%. Để đạt được lợi nhuận như mong muốn, các nhà phát triển dự án thường có chiến lược tiếp thị kỹ lượng với số tiền bỏ ra không hề nhỏ. Giá bất động sản sau một chiến dịch tiếp thị thường cao hơn so với giá bán đầu từ 20 – 30%.
Giai đoạn tăng giá bất động sản thứ nhất: Giá tiến độ
Ở giai đoạn này, nhóm đối tượng khách hàng mua chủ yếu với mục đích để ở. Bởi vì họ đã thấy dự án gần hoàn thiện, tiện ích đang dần được đưa vào sử dụng, người mua dễ dàng liên tưởng đến nơi an cư mình có ý định mua.
Khách hàng mua ở giai đoạn đang hoàn thiện thường có nhu cầu mua để ở.
Phía chủ đầu tư sẽ đưa ra giá cao hơn nhiều so với mức giá ban đầu, lúc này người mua để ở sẽ tìm những căn hộ chung cư thuộc phân khu đầu tiên để được sở hữu nhà giá tốt nhất.
Theo đó, bất động sản tăng giá sẽ phụ thuộc vào yếu tố thị trường và lợi nhuận mong muốn của nhà đầu tư.
Khi bắt tay vào đầu tư bất động sản ai cũng muốn có lãi cao và phải cao hơn gửi số tiền mua bất động sản vào ngân hàng. Lãi suất ngân hàng thường rơi vào khoảng 6 – 8%/năm, vì thế lợi nhuận mà nhà đầu tư mong muốn nhận được tối thiểu phải từ 10 – 15% trở lên. Thông thường, thời gian hoàn thiện dự án mất khoảng 2 – 3 năm. Chỉ có một số dự án gặp một số vấn đề nên không thể tiếp tục xây dựng hoặc thời gian kéo dài 4 – 5 năm.
Chẳng hạn, nhà đầu tư mua căn hộ 2 tỷ thì sau 2 năm bán lại với giá 2.5 tỷ sau khi khấu trừ thuế, tỷ suất lợi nhuận này có thể thay đổi phụ thuộc vào tính thanh khoản của thị trường. Nhưng các vấn đề cơ bản, tỷ suất sinh lời phải cao hơn lãi suất ngân hàng thì khoản đầu tư đó mới được coi là thành công.
Giai đoạn tăng giá bất động sản thứ nhất: Trước khi bàn giao
Giai đoạn trước khi bàn giao sẽ mang đến khách hàng sự tin tưởng khi pháp lý đã đầy đủ và minh bạch.
Giai đoạn trước khi bàn giao căn hộ cũng gần như là giai đoạn cuối cùng của một dự án. Khi dự án có sổ hồng chắc chắn sẽ hút được lượng khách hàng đông đảo mua ở mà không quan ngại về vấn đề pháp lý nữa, đảm bảo an toàn quyền lợi.
Ngay lúc này, các nhà đầu tư ở giai đoạn đầu sẽ chia sẻ và những giai đoạn đầu tư bất động sản, tiết lộ thời điểm tăng giá hoặc lợi nhuận tăng đột biến và hết hàng. giá bán ở giai đoạn này khá cao so với thời gian bắt đầu tiến hành xây dựng. Nếu khách hàng có tiềm lực tài chính mạnh và sợ rủi ro về mặt pháp lý nên cân nhắc mua vào thời điểm này.
Đồng thời, dự án căn hộ chung cư được nhiều người biết đến, căn hộ, tiện ích nội khu đã hoàn thiện. Thời điểm này dự án có tính thanh khoản cao nhất, khả năng tăng giá bất động sản đã chín muồi, rất dễ tìm kiếm khách hàng tiềm năng có nhu cầu mua lại để ở.
Từ đó, với các nhà đầu tư xuống tiền ngay từ đầy, nếu họ chưa có nhu cầu dọn về ở liền thì có thể cho thuê với lợi nhuận tương đối cao. Ví dụ, một dự án căn hộ ở thành phố Thủ Đức, lúc mua giá 1.5 tỷ, sau 2 năm bàn giao nhà giá trị tăng lên 2.5 tỷ, cho thuê 12 triệu/tháng.
Giai đoạn tăng giá bất động sản thứ nhất: Giá căn hộ
Đây chính là giai đoạn cuối của một dự án bất động sản. Ở thị trường Việt Nam, khách hàng thường có xu hướng đầu tư lướt sóng, đón đầu các dự án quy hoạch hạ tầng nên mọi người chỉ nên tham khảo phần này.
Ví dụ: Khi một dự án ra mắt thị trường thường có những thông tin đi kèm như con đường này sắp được xây dựng/nâng cấp, sắp hoàn thiện và góp phần dẫn vào dự án và kết nối giao thông khu vực thuận tiện hơn, gần đường cao tốc, trung tâm hành chính sắp dịch chuyển.
Giai đoạn giá căn hộ không thu hút khách hàng như những giai đoạn trước đó, vì thế chỉ nên tham khảo.
Chúng ta có thể nhận thấy, bất động sản tăng giá ở mỗi địa phương khác nhau xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau. Cụ thể:
- Khi dân số gia tăng, nền kinh tế phát triển sôi động, quá trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa nhưng nguồn cung chưa đáp ứng được những nhu cầu cần thiết, từ đó dẫn đến hiện trạng chênh lệch cung – cầu.
- Sự chuyển dịch của dòng vốn khi các kênh đầu tư khác gặp khó khăn trong thời điểm dịch bệnh hoành hành.
- Một bộ phận giới đầu tư bất động sản dựa vào bàn đạp như chuẩn bị quy hoạch đô thị, mở rộng đô thị, xây dựng hạ tầng,… phần nào gây nhiễu thông tin để thổi phồng giá nhằm thu về nguồn lợi bất chính.
- Giá nguyên vật liệu, vật tư, nhiên liệu, chi phí đầu tư và các dự án tăng lên là nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng cao.
